Eine immense Wirkung auf die Höhe des insgesamt zu leistenden Kapitaldienstes entfalten Sondertilgungen insbesondere bei niedrigen Zinssätzen, wie sie heutzutage vorzufinden sind. Der zunehmende Wettbewerb unter den Banken und Sparkassen hat dazu geführt, dass die Flexibilität der Kreditinstitute zugenommen hat, bei einer privaten Baufinanzierung auch für Selbstständige in den Darlehensverträgen, die mit einer Festzinsvereinbarung ausgestattet sind, dem Kunden auch in einem begrenzten Maße das Recht einräumen, Sondertilgungen zu leisten, ohne dass hierfür Entgelte in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung erhoben werden. Anders ausgedrückt, verzichtet die Bank in diesem Fall für einen meist gedeckelten Betrag je Kalenderjahr auf eine Kündigungsfrist seitens des Kunden. Dieser kann also nach eigenem Ermessen flexibel zusätzlich zu den regelmäßigen Darlehensraten, die Zinsen und sukzessive steigende Tilgungsanteile beinhalten, Sondertilgungen leisten.
Die kostensparende Wirkung einer Sondertilgung ist zu Beginn der Finanzierung am höchsten, da sich durch die zusätzliche Tilgung die Restschuld unmittelbar reduziert. Entsprechend werden zum nächsten Fälligkeitstermin der regelmäßigen Darlehensrate weniger Zinsen berechnet, so dass der Tilgungsanteil automatisch sprunghaft ansteigt. Der Zinseszinseffekt macht sich somit zum Vorteil des Kunden bemerkbar. Besonders interessant sind Sondertilgungen bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital, die beispielsweise vom Kunden abgeschlossen wurde, um zeitnah sein individuelles Traumhaus finanzieren zu können, aber durch größere Geldeingänge wie Tantiemen oder auch fällige Sparverträge einen schnelleren Abbau der Schulden vornehmen möchte.
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Sondertilgungen bei niedrigen Zinsen
Montag, 7. November 2011Eigenheimrente – ja oder nein?
Mittwoch, 2. November 2011Die Eigenheimrente als die jüngste Variante der Riester-Rente ist landläufig besser belannt unter dem Schlagwort Wohn-Riester. Das Besondere hierbei ist, dass die staatlichen Zulagen als Sondertilgungen direkt in die Immobilienfinanzierung einfließen. Logischerweise kommt diese Variante nur dann zum Einsatz, wenn der Kunde über Wohneigentum verfügt, das teilweise oder vollständig fremdfinanziert ist. Weiterhin muss es sich um selbstgenutztes Wohneigentum handeln; das Objekt muss in Deutschland belegen sein. Entsprechend scheiden sowohl Auslandsimmobilien als auch Renditeobjekte von vorn herein für die Riester-Förderung in Zusammenhang mit der Immobilie aus. Zudem müssen die Antragsteller förderberechtigt entsprechend den Regularien der staatlich geförderten Altersvorsorge sein. Die Bedingungen, um die staatliche Riester-Förderung zu erhalten, sind bei Wohn-Riester identisch wie bei den übrigen Varianten der Riester-Rente: Förderberechtigt sind – ohne Einkommensgrenzen – alle rentenversicherungspflichtigen Personen, also insbesondere Arbeitnehmer; außerdem Beamte. Wer nicht förderberechtigt ist, beispielsweise Selbstständige, soweit sie nicht der Rentenversicherungspflicht unterliegen, kann allerdings auch mittelbar begünstigt werden und erhält jährlich die Altersvorsorgezulage, sofern der förderberechtigte Ehegatte einen eigenen Riester-Vertrag abschließt. Detailfragen hierzu können Selbstständige und Unternehmer mit einer unabhängigen Unternehmensberatung besprechen. Die Eigenheimrente lohnt sich als Baustein einer besonders preisgünstigen Immobilienfinanzierung praktisch immer, sofern die beschriebenen Fördervoraussetzungen erfüllt sind. Die Ersparnis ist tendenziell für Familien aufgrund der zusätzlichen Kinderzulagen, die für jedes Kind, für das Kindergeld gezahlt wird oder ein Kinderfreibetrag eingeräumt ist, am höchsten.
Günstiges Baugeld vom Staat
Freitag, 21. Oktober 2011Überaus günstiges Baugeld gibt es vom Staat in Form von Förderdarlehen. Wenig bekannt ist hierbei, dass grundsätzlich auch Selbstständige hiervon für ihre private Immobilienfinanzierung profitieren können. Bedingung ist nur, dass es sich um selbstgenutztes Wohneigentum, das im Inland belegen ist, handeln muss. Dass die Finanzierung der Immobilie durch die Inanspruchnahme der zinssubventionierten Förderdarlehen günstiger darzustellen ist, ist Fakt. Dennoch bleibt für viele Selbstständige das grundsätzliche Problem, dass ihnen nicht immer und zu jeder Zeit Banken die Tür einrennen, um sie mit einer Finanzierung begleiten zu dürfen. In der Praxis wenden sich Selbstständige daher oft an eine unabhängige Unternehmensberatung, die mit hinreichender Kenntnis in Fragen rund um die Immobilienfinanzierung zielgerichtet auch für Selbstständige eine Bewilligung zu günstigen Konditionen in die Wege leiten kann.
Ein anderer Aspekt, der bei der Finanzierung eines Eigenheims oder einer selbstgenutzten Eigentumswohnung auch für Selbstständige interessant sein kann (aber nicht muss), ist die Riester-Förderung durch die sogenannte Eigenheimrente (besser bekannt als Wohn-Riester). Hier kommt es hinsichtlich der Förderung darauf an, ob man als Selbstständiger berechtigt ist oder nicht. Kriterium ist eine bestehende Rentenversicherungspflicht. Ist diese gegeben, ist es dringend zu empfehlen, sich über Vor- und Nachteile dieser staatlichen Förderung in Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung zu informieren. Die Inanspruchnahme der staatlichen Förderung führt in vielen Fällen zu einer beträchtlichen Ersparnis an Finanzierungskosten. Besteht hingegen keine Rentenversicherungspflicht und kann man als Selbstständiger auch nicht mit einem entsprechenden Ehegatten aufwarten (über den man dann die Förderung mittelbar erhalten könnte), kommt Wohn-Riester leider nicht in Betracht.
Mietähnliche Belastung ist möglich
Mittwoch, 19. Oktober 2011Insbesondere derzeit kann es angesichts historisch niedriger Zinssätze durchaus darstellbar sein, eine Finanzierung von Wohneigentum unter Dach und Fach zu bringen, die mit einer mietähnlichen Belastung einhergeht bzw. keine zusätzliche Belastung für die frischgebackenen Eigenheim- oder Wohnungsbesitzer mit sich bringt.
Dies gilt auch für beruflich Selbstständige. Gleichwohl stellt sich hierbei in der Praxis die Umsetzung meist ein wenig kniffliger dar als bei einer Immobilienfinanzierung für Arbeitnehmer. Viele Selbstständige kennen die ein oder andere Hürde bereits aus der betrieblichen Finanzierungspraxis heraus. Es ist nun mal so, dass Kreditinstitute tendenziell bei der Kreditvergabe an Selbstständige strengere Anforderungen stellen. Ursache ist insbesondere der Umstand, dass die Nachhaltigkeit der Kapitaldienstfähigkeit für Zins- und Tilgungsleistungen weniger eindeutig zu beurteilen ist als bei abhängig Beschäftigten. Insofern ist es sinnvoll, eine Immobilienfinanzierung für selbst genutztes Wohneigentum in Zusammenarbeit mit einem unabhängigen Finanzdienstleister, der mit zahlreichen Kreditinstituten in Geschäftsverbindung steht, in die Wege zu leiten. Öffentliche Förderung, beispielsweise durch zinsgünstige Förderdarlehen wie das KfW-Wohneigentumsprogramm, ist auch für beruflich Selbstständige eine nicht zu unterschätzende Möglichkeit der Ersparnis an Kapitalkosten. Wenn für den nicht förderfähigen Teil der Gesamtfinanzierung auch noch günstiges Baugeld eingekauft werden kann, spricht vieles dafür, dass eine Finanzierung der Immobilie mit einer mietähnlichen Belastung bei gleichzeitiger Zinssicherheit realisiert werden kann.
Zinsersparnis
Montag, 26. September 2011Eine Immobilienfinanzierung umfasst einen Zeitraum von bisweilen über 40 Jahren. Dies ergibt sich in der Praxis schon aus der hohen Darlehenssumme, die es zu tilgen gilt. Die Mindesttilgung, die Banken und Sparkassen bei der Vergabe von entsprechenden Darlehen voraussetzen, beläuft sich auf jährlich ein Prozent der Darlehenssumme, allerdings zuzüglich ersparter Zinsen. Die ersparten Zinsen erhöhen die Tilgungsleistung dadurch, dass die Darlehensrate während der Dauer der Festzinsbindung konstant bleibt, der Zinsanteil jedoch mit jeder geleisteten Tilgung sinkt. Der Zinsanteil sinkt, da sich die ausstehende Darlehensschuld als Bemessungsgrundlage für die Zinsberechnung mit jeder Tilgungsleistung reduziert. Da bei einem Annuitätendarlehen, der klassischen Darlehensvariante für die Finanzierung einer Immobilie, die ersparten Zinsen nicht die Darlehensrate reduzieren, sondern durch zusätzliche Tilgungsanteile aufgefüllt werden, bleibt die Darlehensrate konstant. Der in der Darlehensrate enthaltene Tilgungsanteil steigt somit sukzessive an: Die Tilgung der ausstehenden Darlehensvaluta erhöht sich mit jeder Darlehensrate, und zwar absolut und prozentual. Dies beschleunigt die Tilgung der Immobilienfinanzierung und führt zu einer deutlich schnelleren Entschuldung, als es eine Tilgung von jährlich einem Prozent zunächst vermuten ließe. Ohne die Tilgung ersparter Zinsen beliefe sich der Darlehenszeitraum bei einer jährlich Tilgung von einem Prozent des Darlehensbetrages auf 100 Jahre. In Abhängigkeit von den Darlehenszinsen ergibt sich somit in der Praxis bei einer einprozentigen Tilgung eine Laufzeit einer gewöhnlichen Immobilienfinanzierung von rund 40 Jahren. Die Auswirkung einer höheren Tilgung, wie sie insbesondere in Zeiten besonders niedriger Zinsen zu empfehlen ist, lässt sich mit einem Baufinanzierungsrechner, wie er im Internet kostenlos zur Nutzung angeboten wird, leicht nachvollziehen.
Sonderkonditionen für Selbstständige
Freitag, 16. September 2011Sonderkonditionen bei der Baufinanzierung sind grundsätzlich für alle Kunden umsetzbar, sofern die Bewilligung erst einmal unter Dach und Fach ist. Eben dies ist jedoch für Selbstständige bisweilen in der Praxis mitunter etwas kniffliger darzustellen als für Arbeitnehmer im Hinblick auf die schwieriger zu prognostizierende Kapitaldienstfähigkeit. Eine bankenunabhängige Unternehmensberatung mit einer entsprechenden Expertise rund um die Immobilienfinanzierung stellt insoweit eine gute Anlaufstelle dar. Die Sonderkonditionen ergeben sich nicht nur durch den Umstand, dass öffentliche Fördergelder zum Einsatz kommen, die hinsichtlich der Zinssätze aufgrund der enthaltenen Zinssubvention unschlagbar günstige Konditionen beinhalten. Vielmehr lassen sich hierauf – auch für Selbstständige – noch Rabatte erzielen, jedenfalls bei einer Vermittlung der Finanzierung durch qualifizierte unabhängige Finanzdienstleister.
Solide Vorsorge
Freitag, 2. September 2011Diverse Studien und Umfragen haben zum Ergebnis, dass die eigenen vier Wände in der Bevölkerung als die sicherste Form der Altersvorsorge angesehen werden. Im Vergleich zu anderen Vermögenswerten wird bei Immobilien vornehmlich auf die langfristige Wertstabilität, auch unter dem Aspekt Inflation, abgestellt. Der Besitz eines lastenfreien Eigenheims bzw. einer Eigentumswohnung bringt darüber hinaus aufgrund der nicht notwendigen Mietzahlungen eine deutliche Entlastung der privaten Haushaltskasse in der Phase des beruflichen Ruhestands.
Wer mit dem Erwerb einer Immobilie liebäugelt, muss sich aufgrund des hohen finanziellen Aufwands eingehend mit der Auswahl eines passenden Objekts befassen und insbesondere auch der Strukturierung und Gestaltung der Immobilienfinanzierung ausreichende Zeit widmen. Neben einem Vergleich mehrerer Darlehensangebote sollte hierbei auch die Einbindung besonders zinsgünstiger öffentlicher Fördergelder geprüft werden. Auch für Selbstständige stehen diese grundsätzlich zur Verfügung. Der Staat als (mittelbarer) Kreditgeber nimmt, anders als bei anderen Subventionen, keine Differenzierung bei der Förderberechtigung der Antragsteller vor. Für die klassischen Bankdarlehen als weiteren Bestandteil der Finanzierung stellt sich für Selbstständige hingegen mitunter die Problematik, dass der Zugang zu den benötigten Bankdarlehen relativ schwierig ist. Der Weg zu einer unabhängigen Unternehmensberatung führt hierbei in der Praxis oftmals zu einer Beschleunigung bei der Umsetzung des geplanten Vorhabens.
Voraussetzungen von Wohn-Riester
Montag, 29. August 2011Wer Wohn-Riester nutzen möchte, benötigt zweierlei: Eine förderfähige Immobilie sowie die persönliche Förderberechtigung. Letztere ist abhängig von einer bestehenden Rentenversicherungspflicht: Wer sie hat, wird gefördert, wer nicht, geht leer aus, sofern er nicht ersatzweise mit einem förderberechtigten Ehegatten aufwarten kann. Bei der Immobilie muss es sich um ein in Deutschland belegenes Objekt handeln. Dies ist unmittelbar einleuchtend, da der deutsche Staat derjenige ist, der gegebenenfalls eine Förderung vornimmt. Darüber hinaus muss es sich jedoch um Wohneigentum handeln, welches selbstgenutzt wird. In Betracht kommen also grundsätzlich nur Eigenheime und Eigentumswohnungen, die von den Eigentümern selbst bewohnt werden. Gewerblich genutzte Objekte oder solche, bei denen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden, gelten nicht als förderfähig im Sinne der Riester-Rente. Das klassische Eigenheim hingegen zählt ebenso wie eine selbstgenutzte Eigentumswohnung zum Altersvorsorgevermögen. Entsprechend kann man das über Riester-Versicherungen, Riester-Fonds oder Riester-Banksparpläne angesparte Kapital zum Kauf, zum Bau oder zur Entschuldung einer solchen Immobilie verwenden, ohne die erhaltene Förderung in Form von Zulagen und gegebenenfalls weiteren Steuervorteilen zu gefährden. Bei der Entschuldung wird eine für das Wohneigentum aufgenommene Immobilienfinanzierung teilweise oder vollständig getilgt. Eben dies ist die Besonderheit und auch der Zweck von Wohn-Riester: Die staatliche Förderung wird von vorn herein für eine schnellere Entschuldung eingesetzt, ein paralleler Kapitalaufbau findet also nicht statt. Durch die Ersparnis von Finanzierungskosten in Form von Darlehenszinsen ergibt sich über die lange Laufzeit jedoch ein meist erheblicher Vermögensvorteil. Dem grundsätzlich anstrebenswerten Ziel, über eine lastenfreie Immobilie als zentralen Bestandteil der privaten Altersvorsorge zum Zeitpunkt des Eintritts in den beruflichen Ruhestand zu verfügen, kommt man mit Hilfe der Eigenheimrente (so die offizielle Bezeichnung für Wohn-Riester) schneller näher.
Erhöhung der Grunderwerbsteuer
Donnerstag, 25. August 2011Das nördlichste Bundesland zieht nach: Auch in Schleswig-Holstein wird die Grunderwerbsteuer erhöht. Ab 2012 beträgt sie 5 statt den langjährigen 3,5 Prozent. Betroffen sind sowohl betriebliche als auch private Investitionen in Immobilien jeder Couleur. Die Zurechnung der Immobilie zum Betriebs- bzw. zum Privatvermögen ist insoweit ohne Belang. Vom Grundsatz, nichts aus rein steuerlichen Motiven heraus in die Wege zu leiten, sollte man insoweit abweichen, als ohnehin geplanter Immobilienerwerb im Zweifel noch in diesem Jahr und nicht nach dem Jahreswechsel vollzogen werden sollte. Eine Ersparnis von 1,5 Prozent bezogen auf die Investition und damit auch die Finanzierung insgesamt ist schließlich keine Bagatelle.
Vollfinanzierung von Immobilien
Freitag, 19. August 2011Für Selbstständige ist es in der Praxis grundsätzlich schwieriger als für Arbeitnehmer, eine Immobilienfinanzierung ohne den Einsatz von Eigenkapital bewilligt zu bekommen. Der Grund liegt darin, dass die Nachhaltigkeit der Kapitaldienstfähigkeit bzw. des für die Darlehensraten notwendigen Cashflows weitaus schwieriger zu beurteilen ist im Vergleich zu einem regelmäßigen Einkommen von abhängig Beschäftigten. Eine Vollfinanzierung einer selbstgenutzten Wohnimmobilie muss dennoch kein unrealistisches Unterfangen sein. Wenn das von der Hausbank geforderte entsprechende Eigenkapital nicht zur Verfügung für steht, bietet es sich gegebenenfalls an, eine Unternehmensberatung bei der Suche nach alternativen Finanzierungspartnern zu Rate zu ziehen. Zu bedenken bei der Zusammenstellung der Finanzierung ist auch, dass zinsverbilligte Förderdarlehen der öffentlichen Hand grundsätzlich jedermann offenstehen. Als Eigenkapitalersatz kann im Übrigen – bei bestehender Förderberechtigung – die staatliche Förderung im Zusammenhang mit Wohn-Riester die monatliche Belastung senken helfen. Auch hierüber sollte man sich als Selbstständiger eingehend informieren, bevor die Finanzierung unter Dach und Fach gebracht wird.